ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Интересует оценка коммерческой недвижимости?

Оценку приносящей доход коммерческой недвижимости производят с применением трех подходов: доходного, затратного и рыночного (сравнительного). Согласно ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», независимый оценщик может сам выбирать, какой (или какие) из них использовать: главное обосновать в отчете свой выбор. Каждый подход оперирует своими методами оценки коммерческой недвижимости, делает упор на те или иные ключевые факторы и требует сложных расчетов, поэтому работы по составлению отчетов доверяют только дипломированным специалистам, членам СРО, застраховавшим свою профессиональную ответственность. В этой статье мы разберемся, в чем плюсы и минусы разных подходов к оценке объектов коммерческой недвижимости и какие лучше применять в зависимости от их особенностей.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Он определяет стоимость замещения строения или его восстановительную стоимость с учетом износа. Восстановительная стоимость учитывает все затраты на возведение здания-аналога с использованием тех же строительных материалов, с такими же техническими особенностями.

Работы проводятся в четыре этапа:

  • Первым делом рассчитывают рыночную цену земли при самом эффективном ее использовании.
  • Определяют стоимость восстановления здания.
  • Определяют износ здания: физический, функциональный и внешний.
  • Устанавливают итоговую цифру.

Целесообразно применять этот подход при оценке стоимости новых и незавершенных объектов, для недвижимости на неактивных рынках и с целью страхования или установления размера налогов. С другой стороны, стоимость при затратном подходе не всегда оказывается эквивалентна рыночной, а определить величину износа старой недвижимости довольно трудно.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

При этом подходе сравнивают оцениваемое здание с аналогичными, стоимость которых известна. Подход применяется, если объект не является уникальным, информация по аналогам и сделкам с ними исчерпывающая, а влияющие на стоимость факторы сравниваемой недвижимости сопоставимы.

Работа оценщика подразумевает:

  • Изучение рынка, сбор и проверку информации о недавно проданных аналогах.
  • Сравнение данных оцениваемого объекта и его аналога.
  • Определение поправочных коэффициентов и окончательный расчет стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Подход может применяться ко всем объектам, информация о которых есть на рынке, а его преимущество заключается в точном учете изменения финансовой ситуации как на рынке, так и в стране.

 

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Этот подход признается самым удачным для оценивания выгоды инвестиций, поскольку может спрогнозировать доходы за несколько лет пользования объектом. Его суть в том, что стоимость коммерческой недвижимости с вложенными в нее средствами должна быть равна самому большому количеству доходов, которые эта недвижимость принесет новому владельцу после приобретения.

При использовании доходного подхода для оценки объектов коммерческой недвижимости выделяют несколько основных операций:

  • Рассчитывается сумма дохода на текущий момент.
  • Рассчитываются расходы на обслуживание объекта.
  • Определяется размер чистого дохода от продажи недвижимости.
  • Высчитывается общая выгода от покупки недвижимости.

Подход позволяет покупателю или инвестору проанализировать выгоду инвестирования своих средств в коммерческую недвижимость до сделки.

Рубрика: Разное. Добавьте постоянную ссылку в закладки.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *